Die Preisspirale auf dem Berliner Immobilienmarkt hat ihren Aufwärtstrend gestoppt. Wie geht es weiter für den privaten Immobilienerwerb? Steigende Zinsen, hohe Baukosten und Inflation. Auch der Immobilienmarkt in Berlin durchläuft aktuell einen Wandel, der deutschlandweit spürbar ist. Der aktuelle Zinsschnitt von 3,8 Prozent (Stand: Juli 2023) ist zwar historisch gesehen moderat, macht aber Käufern und Bauwilligen im Vergleich zu den letzten zehn Jahren den Einstieg ins Eigenheim schwieriger. Hinzu kommt die derzeit hohe Teuerungsrate, welche den Kreis an potenziellen Erwerbern weiter einschränkt. In einem aktuellen Bericht des Berliner Gutachterausschusses zum zweiten Quartal wurden diese Zahlen noch einmal deutlich. Dieser gibt an, dass die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 39 Prozent zurück gegangen sind. Bestehende Eigentumswohnungen verlieren demnach im Durchschnitt einen Wert von sechs Prozent. Wohn- und Geschäftshäuser verzeichnen den aktuell höchsten Wertverlust von bis zu 27 Prozent. Lediglich im Neubaubereich stiegen die Preise um bis zu fünf Prozent. Für Käufer bedeutet dies im Einzelfall mehr Spielraum bei Verhandlungen. Ein weiterer Effekt für private Kaufinteressenten ist, dass gewerbliche Investoren sich derzeit zurückhaltend zeigen, was zusätzlich mehr Angebot auf dem Markt schafft.
Doch wie sieht es im Umland aus? Aus Wirtschaftskreisen wird die Zahl von über 100.000 Pendlern von Brandenburg nach Berlin genannt. Somit bleibt der Speckgürtel um die Hauptstadt nach wie vor Hauptwohnsitz für Beschäftigte. Das Bauland im Berliner Umland ist mit durchschnittlich 408 Euro pro Quadratmeter daher immer noch dreieinhalb mal so teuer wie im weiteren Metropolraum mit 113 Euro pro Quadratmeter. Dennoch ist auch hier der Negativtrend erkennbar. So sank zum Jahresbeginn die Anzahl der Kaufverträge um fast ein Fünftel auf den niedrigsten Stand seit 1992. Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses wurden die häufigsten Käufe getätigt in der Landeshauptstadt Potsdam, in Cottbus, Brandenburg/Havel, Falkensee und Königs Wusterhausen.Ob sich der deutsche Immobilienmarkt dauerhaft in einer Abwärtsfahrt befindet, darüber sind führende Institutionen und Banken geteilter Meinung. Von einem rapiden und extremen Preisabfall kann aber nicht die Rede sein, da in diesem Zusammenhang auch immer der immense Wertzuwachs der Immobilien in den letzten Jahren zitiert wird. In puncto Wertentwicklung kommt die Postbank im Rahmen einer Studie zu dem Ergebnis, dass auf dem Immobilienmarkt vor allem die wirtschaftlichen sowie demografischen Entwicklungen der jeweiligen Regionen wichtig sein werden. Somit wird die Lage auch ein Punkt im Kaufentscheid sein, um die Rendite der eigenen Immobilie langfristig zu sichern.
Energetische Werte immer wichtiger
Wer den Weg in die eigenen vier Wände in Angriff nehmen möchte, muss sich in Zukunft auch hinsichtlich der Finanzierung die Grundsatzfrage stellen, wie er künftig leben möchte. Aus Bankenkreisen ist zu entnehmen, dass sich 2023 die Merkmale für eine Baufinanzierung verändern werden. Neben Kriterien wie Zinsen und Eigenkapital wird zunehmend der energetische Zustand einer Immobilie eine Rolle spielen. Experten erwarten, dass Banken zukünftig den Energieverbrauch genauer analysieren und entsprechend bewerten. Für den Kauf eines Hauses mit guten Energiekennzahlen kann es dann unter Umständen bessere Darlehenskonditionen geben als für einen Energiefresser. Aber auch Entscheidungen des Gesetzgebers, wie zum Beispiel die Solarpflicht oder die Förderung des Geschosswohnungsbaus, haben direkte Auswirkungen.
Steuervorteile und Förderungen
Für den Neubau und den Ersterwerb von klimafreundlichen Wohn- und Nichtwohngebäuden kann seit dem 1. März 2023 das neue KfW-Programm 297/298 beantragt werden. Nachhaltige Wohngebäude werden über zinsverbilligte Kredite bis zu 150.000 Euro pro Einheit gefördert. Wie das Bauministerium mitteilte, ist ein effektiver jährlicher Endkundenzins von 0,9 Prozent bei einer Kreditlaufzeit von 35 Jahren und einer Zinsbindung von zehn Jahren möglich. Der Finanzdienstleister Interhyp hat ermittelt, dass der durchschnittliche Preis für ein neu errichtetes Haus (ohne Grundstück) etwa 475.000 Euro beträgt, während ein umweltfreundlicher Neubau rund 50.000 Euro teurer ist. Dank des neuen KfW-Programms können bei der Finanzierung einer Immobilie mit einer zehnjährigen Zinsbindung (35 Jahre Laufzeit, erstes Jahr ohne Tilgung) im Vergleich zum aktuellen Bestzins (ungefähr 3,6 Prozent, zehnjährige Zinsbindung) monatlich fast 300 Euro eingespart werden. Insgesamt ergibt sich dadurch eine Ersparnis von bis zu 40.000 Euro. Antragssteller sollten sich hier allerdings beeilen, da die bereitgestellten Mittel begrenzt und oft schnell erschöpft sind.
Wer bei seiner Immobilie in Fotovoltaikanlagen investiert, der darf sich seit dem 01. Januar 2023 über die Ermäßigung der Mehrwertsteuer auf 0 Prozent freuen. Konkret bedeutet dies, dass künftig der Bruttorechnungswert dem Nettobetrag entspricht. Dies gilt vorrangig für private Betreiber von Anlagen bis 30 Kilowatt-Peak (kWp) und bietet einen echten Anreiz für die Investition in die regenerative Komponente. Familien winkt eine neue Eigentumsförderung der Bundesregierung ab Juni 2023. Dann soll statt des bekannten Baukindergelds ein zinsverbilligter KfW-Kredit angeboten werden. Familien mit einem maximalen zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro plus 10.000 Euro pro Kind sollen von 140.000 bis maximal 240.000 Euro über die staatliche Förderbank Mittel für Wohneigentum beantragen können.
