Der Immobilienmarkt hat in den letzten Monaten für Käufer einige günstige Gelegenheiten geboten. Die Kombination aus einer gestiegenen Anzahl an verfügbaren Immobilien und der erhöhten Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer hat sich als vorteilhaft für Kaufinteressenten erwiesen. Allerdings steht dieser Markt kurz vor einer möglichen Wende, die Interessenten im Auge behalten sollten..
Derzeitige Lage
Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt und ist flexibler geworden, als es die früherer Wahrnehmung eines trägen und unflexiblen Marktes vermuten ließ. Obwohl das Angebot seine Zeit braucht, um auf schnell wechselnde Marktbedingungen zu reagieren, hat die Nachfrage auf den rasanten Zinsanstieg schnell reagiert und ich vom Kauf- zum Mietmarkt verlagert. Als sich das Zinsniveau wieder normalisierte, kehrte die Nachfrage aber auch wieder zurück – schneller, als viele Fachleute erwartet hatten.
Trotz der Prognosen vieler Experten, die im Zuge des Zinsanstiegs von nahezu null auf über vier Prozent hohe Preisabschläge erwarteten, blieben massive Abschläge aus. Dies zeigt die Robustheit des deutschen Immobilienmarktes. Die oft befürchtete Immobilienblase ist also nicht geplatzt. Dennoch bleibt das Hauptproblem unseres Marktes bestehen: Ein erheblicher Nachfrageüberhang mit einem Fehlbestand von je nach Statistik zwischen Günstige Gelegenheiten vor einer möglichen Trendwende. 700.000 und einer Millionen Wohneinheiten zeigt, dass die Herausforderungen des Wohnraummangels weiterhin drängen sind.
Die Hürden
In letzter Zeit wird oft eine zögerliche Haltung unter den Marktteilnehmern beobachtet, die hauptsächlich durch die steigende Komplexität im Immobiliensektor verursacht wird. Viele Kaufinteressenten müssen ihre Haushaltsbudgets überdenken und neu berechnen. Hinzu kommt, dass der Kauf und Verkauf von Immobilien durch verschiedene Faktoren komplizierter geworden ist.
Ein Hauptgrund ist zum einen die mangelnde Preistransparenz. Die Unsicherheit, ob der vereinbarte Preis angemessen ist, lässt viele zögern. Denn klar ist, dass der endgültige Preis oft erst bei der notariellen Beurkundung feststeht. Zudem wird der Abstand zwischen Angebots- und tatsächlichem Transaktionspreis seit drei Jahren immer größer. Da die Transaktionspreise meist erst nach einem Jahr veröffentlicht werden, wird eine zeitnahe Kaufentscheidung erschwert. Expertenbewertungen werden daher unabdingbar. Ein weitere kritischer Punkt ist das Thema Energieeffizienz. Vielen ist unklar, welche Standards gelten und kennen nicht die Konsequenzen, die der Erwerb einer älteren, weniger energieeffizienten Immobilie nach sich zieht. Etwa 40 Prozent der Bestandsimmobilien sind stark sanierungsbedürftig, was zu großer Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Investitionen führt. Zudem erschweren regulatorische Anforderungen den Kaufprozess. Käufer müssen sich im Vorfeld über Steuervorteile, Nutzungsdauern und Abschreibungsmöglichkeiten informieren. Gutachten und andere rechtliche Erfordernisse offenbaren oft erst nach dem Kauf ihre volle Tragweite, und bei der Vermietung drohen zusätzliche Regulierungen. Druck auf den Wohnungsbau Angesichts des akuten Wohnmangels ist klar, dass mehr gebaut werden muss. Doch der zentrale Immobilienausschuss zur Wohnentwicklung hat in seinem letzten Gutachten eine düstere Prognose abgeben: Wer heute baut, riskiert finanziellen Ruin. Die Kombination aus gestiegenen Kosten und strengen Regulierungen hat die Quadratmeterpreise in exorbitante Höhen getrieben, sodass wirtschaftliches Bauen nahezu unmöglich geworden ist. Um
den Bau von Wohnraum einfacher und wirtschaftlicher zu gestalten, sind einige Maßnahmen erforderlich. Dazu könnte gehören, staatliche Regulierungen zu lockern, insbesondere solche, die die Baukosten unnötig in die Höhe treiben. Zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen kann. Dennoch ist die Nachfrage nach Neubauten weiterhin sehr hoch, da Käufer hier eine höhere Sicherheit bezüglich Energiestandards und der allgemeinen Wertigkeit der Immobilie sehen als in Altbauten. Allerdings müssen die neuen Objekte auch finanziell erreichbar sein.
Von Miete zu Kauf
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Großstädten ist aktuell bis zu 37-mal höher als die nach Kaufwohnungen, was verdeutlicht, dass viele Wohnungssuchende kaum Chancen haben, in diesem hart umkämpften Markt eine Bleibe zu finden. Trotzdem zeichnet sich ein Trend ab: Die Suchanfragen verschiebe sich zunehmend wieder zu den Kaufangeboten. Tatsächlich wünschen sich ca. 74 Prozent der Deutschen ein Eigenheim und dieser Wunsch bleibt auch in Zeiten hoher Zinsen bestehen. Denn auch früher gab es schon Zinsen in Höhe von 3,5 Prozent und dennoch wurde Wohneigentum erworben. Da sich das Zinsniveau langsam wieder stabilisiert, gewinnen Kaufinteressenten wieder Vertrauen in den Markt. Und bei den aktuell stetig steigenden Mieten ist es natürlich vorteilhaft, in seinen eigenen vier Wänden zu leben. Zudem herrscht aktuell ein Angebotsüberhang im Bereich der zu verkaufenden Objekte. Dieser Überhang wird sich jedoch allmählich reduzieren, was zu einem Anstieg der Preise führen wird.
Jetzt investieren!
Daher ist es aktuell besonders ratsam, in Immobilien zu investieren, da die Preise noch von den vorübergehenden gesunkenen Werten aufgrund des Zinsschocks
geprägt sind. Experten prognostizieren allerdings, dass der derzeitige Angebotsüberhang sich bald aufgrund des starken Nachfragezuwachses reduzieren wird. Voraussichtlich bereits im zweiten Halbjahr 2024. Diese Entwicklungen können dazu führen, dass die Kaufpreise wieder ansteigen, da das verfügbare Angebot schwindet. Für potenzielle Käufer bedeutet dies, dass jetzt der ideale Zeitpunkt sein könnte, um von den noch niedrigen Preisen zu profitieren, bevor die Marktbedingungen sich ändern.
